Cómo EVITAR perder tu propiedad por el 60%

Aquí os pongo un video sobre algún truquito para EVITAR que el banco se adjudique vuestra propiedad por el 60% de su valor. Si seguís estos pequeños consejos podréis ver reducida vuestra deuda significativamente. Por ponerte un ejemplo:para una hipoteca de solo 100,000 € podrías AHORRARTE un buen pellizco.

Espero que lo aproveches, y como siempre, agradeceré que me comentes (abajo verás un texto que dice “DEJA UN COMENTARIO”). ¿Cual es tu MAYOR necesidad o mayor problema a resolver. Cuales son tus mayores dudas y miedos?. Quiero identificarlas con la intención de darles respuesta de la mejor manera posible.

Un saludo y ANIMO !

PD: El video lo hice cuando aún la ley no había cambiado. Por tanto donde digo 50% cambiadlo por un 60%

 

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49 respuestas a Cómo EVITAR perder tu propiedad por el 60%

  1. chapin123 dijo:

    He leido tus articulos, yo estoy pasando por un problema similar, tengo una propiedad, valorada en $200.000 la tome ha plazos de 20 años, llevo 4 años pagándola pero, termino el contrato donde trabajaba y ya no puedo pagarla. Pero la pregunta es como puedo recuperar algo de los 4 años que he pagado. Gracias por escucharme…

    • dacionenpago dijo:

      Necesito saber:
      1.- ¿Cual es el tipo para subasta en caso de que te ejecutaran? (Lo tienes señalado en la escritura de hipoteca)
      2.- ¿Cuánto te costó la propiedad?
      3.- ¿Cuánto dinero pusiste tú y cuánto dinero puso el banco?

  2. DAVID dijo:

    PERO MI AMIGO DEBERÍA CONSIGNAR EL 30 % DE LA TASACIÓN, ES DECIR EL PISO ESTA TASADO EN 127 000 €, IMAGÍNATE LO QUE HARÍA FALTA, POR LO MENOS 39 000 € , IMPOSIBLE, DE DONDE LO SACO.

    TE AGRADECERÍA SI ES ASÍ, QUE CREO QUE SÍ, LA SUBASTA ES EL PRÓXIMO DÍA 24 DE NOVIEMBRE, QUE ME RESPONDIERAS POR FAVOR,

    MUCHISIMAS GRACIAS.

    • dacionenpago dijo:

      Hola David !
      Hay empresas e inversores que te pueden ayudar en ésto. Dime si necesitas que te pase algún contacto.

      Si no tienes ningún amigo o familiar que te ayude puede ser una opción. Solo necesitarás tener el 3% del dinero, no el 30% que se necesita para consignar. Ellos colocarán el 27% para poder participar y tú solo el 3%.

      En el caso que me cuentas la operación sería así:
      Inversor pone: (27%) : 34,290 Euros
      Tú pones: (3%) : 3,810 Euros

      Con esta participación el banco posiblemente llegue al 70% o vaya a por el total de la deuda. Con lo que el “beneficio” que habrás obtenido en forma de minoración de deuda será de un 20% ya que el banco podría habérsela quedado por el 50%.

      Vamos que es como si alguien viniera a quitarte el 20% de la deuda a cambio del 3% que te cobran. Esto es, te quitas una deuda de encima del 17%, en tu caso: 21,590 Euros

      Si no he sido capaz de explicarme dímelo.

      Un abrazo,
      Manuel

  3. DAVID dijo:

    QUE EMPRESAS ACEN ESO??? COMO PODRIA CONTACTAR CON ELLOS?? Y QUE POSIBILIDAD EXISTE QUE A PESAR DE PONER ESA CANTIDAD CONCEDAN EL 70 %…. ES 100 % SEGURO?? GRACIAS

    • dacionenpago dijo:

      David. Lo único seguro es la muerte 😛
      Todo lo demás (gracias a Dios) tiene un componente de variabilidad. En cualquier caso si te sirve mi experiencia, siempre se ve reducida la deuda por una sencilla razón: el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace que al haber participado alguien en la subasta y se la quedaran por un importe inferior al 70% tú tendrías capacidad para nombrar a un tercero para que MEJORE LA POSTURA, amén del tiempo que se pierde en el procedimiento al intentar notificarte este derecho. Esa es la principal razón por la que los bancos no quieren complicarse la vida en el juzgado ni alargar aún más el procedimiento.

      Lo más normal es como te digo que el banco cubra su deuda o puje por el 70% pero eso no lo sabrás hasta que haya terminado la subasta. En cualquier caso SIEMPRE es POSITIVA la opción de participar porque como ya te digo NO PODRÁN APLICAR SOBRE LA MARCHA el artículo 671 LEC que les permite quedarse la propiedad por el 50% de su valor. ESO ES LO QUE ESTÁS “COMPRANDO”.

      Saludos!
      PD: Dime en qué provincia estás para decirte quién puede participar contigo allí.

  4. JUAN dijo:

    Buenos dias. Despues de leer y escuchar atentamente, lo primero te felicito por tu generosidad y lo segundo me atrevo a plantearte mi situación, o mejor dicho la de mi hermano. Él, mi hermano, es socio de una S.l al 50%. El otro socio falleció hace dos meses. Esto vino a agravar aún más la situación insostenible de la empresa. Resumidamente, con la crisis las cifras de ventas han caido en más de un 50%, y el nivel de endeudamiento de la empresa, junto con una plantilla de 10 personas con antigüedades considerables, la hacen inviable. El andeudamiento bancario es de unos 495000€, de los que 240000, se trata de un prestamo del que responden personalmente tanto mi hermano y su esposa como el socio y esposa, ahora la viuda, de forma solidaria. Además el banco exigió que la operación la afianzara Avalunión, SGR, quien a su vez para prestarse a ello constituyó una hipoteca sobre las viviendas familiares de los dos socios. Mi hermano, ante la situación de asfisia absoluta, a ese endeudamiento bancario hay que sumarle la deuda con proveedores, (200000€), está intentando vender su vivienda y la nave del negocio. Tiene un posible comprador para la vivienda, pero Avalunión exige que se cancele toda la deuda pendiente (240000), no le permiten liberar su vivienda, pagando los 120.000€ que en teoria le tocarian. Por su parte, la viuda del socio, ya le ha anunciado que ella no tiene dinero y que no piensa pagarle su parte de la deuda en el caso de que cancele la totalidad, dice que porque sería tirar el dinero, ya que su casa quedaría a expensas de posibles embargos provenientes de los otros bancos a los que se les va a dejar de pagar en breve. Te podría plantear otras muchas más cuestiones, pero me centraré en dos: -primero, habría manera de obligar a la SGR a que aceptara la cancelación parcial y liberar sólo la vivienda de mi hermano. -segundo, en caso de que la respuesta sea NO, como se le podría obligar a la viuda para que asumiera su parte de la deuda y por tanto pagara a mi hermano la cantidad que él va a cancelar por cueanta de su vivienda.

    • dacionenpago dijo:

      Hola Juan
      A tu primera cuestión: ¿Es una hipoteca con dos propiedades en garantía o tienes una hipoteca por cada propiedad? Este dato es importante para la pregunta que me haces de Avalunión SGR
      A tu segunda cuestión: Una cosa es que la garantía sea solidaria y otra mucho distinta es que ella no tenga que responder en la misma proporción del porcentaje que tenga sobre la sociedad que ha generado la deuda. El único problema ahí es que si tu pagas la deuda luego puedes reclamarle a esa persona (pero en otro procedimiento de reclamacion de cantidad distinto)

      Saludos!

      • JUAN dijo:

        Efectivamente, se trata de una hipoteca con dos propiedades en garantía, con un valor de tasación de unos 362000€ cada una a fecha marzo de 2010, con lo que la carga de la que respondería cada una supone un 33% del valor. La entidad financiera no tiene problema en que se cancele la mitad como puedes imaginar, pero Avalunión sólo lo admite si se cancela todo, amparandose en que es un aval solidario, tanto para la SGR commo para ambos prestamistas. Lo paradógico es que en la primera entrevista que tuvimos con la SGR, nos atendió el segundo de a bordo, y nos aseguró que se podía hacer, osea cancelar el 50% y liberar la vivienda respectiva. De hecho en la escritura de afianzamiento de la SGR se asigna un valor a cada vivienda a efectos de responder de la carga hipotecaria de 225000€, el principal inicial era de 450000€. Pero claro, el Jefe no es tan comprensivo, este dice que todo o nada. Volvemos a la de siempre, querer es poder. Ahora estamos pensando en dejar de atender este préstamo como medida disuasoria, a ver si cuando la SGR se vea en el membrete de tener que pagar a la entidad financiera y ejecutarnos la hipoteca, entonces se aviene a liberar por separado las viviendas. Me gustaría que me dieras tu opinión a este respecto.
        Siguen en pie las cuestiones que te planteé en el anterior comentario y a riesgo de hacerme pesado me permito plantearte otra. Verás, en previsión de que la operación de venta de la vivienda se malogre, estamos pensando en hacer alguna maniobra (dentro de la legalidad) que nos permita mantener a salvo la vivienda en tanto se pueda vender. Hemos consultado a un asesor que nos ha planteado hacer una separación de bienes de la sociedad conyugal, formando unos lotes de forma que la mayor parte de la propiedad de la vivienda quede en manos de mi cuñada, pongamos el 75%, y en el lote de mi hermano el 25% restante más una segunda vivienda hipotecada al 80% con un valor de unos 140000€, que por supuesto no se va a poder pagar en breve. Con ello, según este asesor, cuando los acredores de la empresa o los acredores bancarios vayan contra los bienes de mi hermano, por la vía de la derivación de responsabilidad a administradores en el primer caso y por la vía de la responsabilidad personal en el segundo, respondería sólo mi hermano pero no mi cuñada. MI pregunta es, esto es así, o tiene truco. No acabo de verlo. Si se te ocurre una manera alternativa o complementaria para atrincherar de alguna manera la vivienda familiar te agradeceróa que me lo comentaras. Un abrazo y gracias por tu atención.

  5. david dijo:

    Soy de sevilla pasame el contacto , me interesa hablar con esa persona para ver como lo podriamos hacer, ya tienes mi correo mandame toda la informacion , por cierto, el piso que se subasta es en almendralejo extremadura, pero yo resido en sevilla,

    gracias.

  6. david dijo:

    Soy de sevilla, y me interesa que me pases el contacto, el piso que se embarga es en extremadura, tienes mi correo, me puedes enviar ahi toda la informacion,

    gracias de nuevo.

  7. david dijo:

    Juzgado de 1ª instancia nº 2 de Almendralejo (Badajoz)

    • dacionenpago dijo:

      No conozco a nadie allí pero se me ocurre una idea para ayudarte. Llámame por teléfono (ya lo tienes te lo envié a tu email privado).

      Un saludo y ANIMO
      Manuel

    • dacionenpago dijo:

      Hola de nuevo David

      Tras nuestra conversación telefónica de hoy y a la vista que no conozco a nadie en tu zona que te pueda ayudar a participar conjuntamente en la subasta. Lo he estado pensando.

      Yo seré el inversor que necesitas. No cobraré los honorarios que independientemente del resultado obtenido SIEMPRE se cobran en estos casos A MENOS QUE consigamos reducir (aunque sea en 1 euro tu deuda con el banco). Esto es, que el banco se quede con la propiedad por encima del 50% en la subasta.

      Peeeeeeeero a cambio te propongo DOCUMENTAR desde hoy mismo en video -con tu móvil o webcam- tu experiencia para colgarla en el blog y que sirva como referencia a otras personas que como tú puedan estar pasando por el mismo trago. Será la mejor manera de que otras personas aprendan; con un caso en vivo. EL CASO DE DAVID. ¿Te animas?

      Un saludo,
      Manuel

  8. olga liliana dijo:

    HOLA SOY OLGA HACE POCO ME CONTESTASTE A MI PREGUNTA HOY MISMO ME LLEGO DEL JUZGADO UN DOSSIER CON TODO LO DE LA EJECUCION HIPOTECARIA DONDE DICE QUE TENGO 10 DIAS PARA PAGAR
    ME HA DICHO LA CHICA DE LOZ JUZGADOS QUE ASI ME LLEGARAN MUCHOS DOCUMENTOS DE AHORA EN ADELANTE Y QUE EL PROCEDIMIENTO TARDARA APROXIMADAMENTE UNA AÑO QUE TODO ME LO NOTIFICARAN .
    LO DEL 30 % QUE HAY QUE INGRESAR EN UNO DE LOS MAIL LE RECOMENDASTE A ALGUIEN QUE HAY EMPRESAS INVERSORAS QUE LO HACEN YO VIVO EN VALENCIA Y EL JUZGADO ES EL DE PRIMERA INSTANCIA DE MISLATA POR SI PUEDES CONOCER A ALGUIEN Y OTRA COSA Q TE QUERIA PREGUNTAR ERA SI TE PUEDO ENVIAR LA DOCUMENTACION QUE ME HAN HECHO LLEGAR HOY POR FAX O POR CORREO O POR EMAIL PARA QUE ME PUEDAS ASESORAR UN POCO MAS DE QUE TIPO DE SUBASTA ME APLICARAN A LO MEJOR ABUSAMOS DE TU GENEROSIDAD PERO LA VERDAD ES QUE ES ESTE TEMA ESTAMOS MUY DESPROTEGIDOS Y LA FALTA DE INFORMACION ES ENORME SI TE TNGO QUE PAGAR ALGO ME LO HACES SABER O ENVIAME TU UMERO DE TEL POR EMAIL GRACIAS . OLGA LILIANA ARBOLEDA DONOVANLILI@HOTMAIL.COM

  9. dacionenpago dijo:

    Para minorar tu deuda en la subasta creo que podría ayudarte en Valencia pero aún queda MUCHO para eso. ¿Has leído CON DETENIMIENTO mis otros artículos? No quiero ser reiterativo pero APLICALOS. Si al final por tí misma no puedes con ésto te pondré en contacto con el despacho de abogados que suelo utilizar para que te ayuden en el camino. Pero te va a costar dinero y casi todo lo que necesitas saber ya está dicho en los artículos que voy escribiendo en este blog.
    Además NADIE va a poder defender nunca tus intereses como tú misma. CONFÍA EN TÍ. Solo necesitas que alguien te diga que puedes hacerlo. Y ese soy yo 😉

    ANIMO !!

  10. Pingback: ¿Cómo será mi subasta? | Dación en Pago

  11. francisco dijo:

    hola, me llamo francisco. en primer lugar expresarte mi profunda gratitud por haber tenido la generosidad y la iniciativa de crear esta página. A mi y a mi expareja van a ejecutarnos un piso en los juzgados de Yecla (Murcia). Y tengo a otro amigo que si no lo han ejecutado ya, están a punto de hacerlo.
    Economicamente, supongo que como todas las personas que nos encontramos en esta situación, nos encontramos en una situación precaria.
    La opción que preferiríamos, tal como hemos visto que propones en algún otro caso, sería que tú fueras nuestro inversor y que colgaras el video de nuestro caso en la web . El tipo de subasta es de 163.000 euros. Aunque igualmente estaríamos agradecidos si nos pusieras en contacto con algún posible inversor. Espero tu respuesta y recibe un cordial saludo.

  12. francisco dijo:

    es más, cuenta en todo caso con colgar nuestro video en tu web. un saludo

  13. Rakel dijo:

    Hola
    Gracias anticipadas.
    Compre un piso hace 3 años por 102.000.(El banco lo taso en 135.000).Hace un año , solicite la ayuda ECO para reducir la cuota mensual pero el BBV fue claro y conciso = No concedia ninguna.( me marearon facilitandoles toda la documentacion pertinente, solo para darme “largas”)
    Ahora mi situacion es mas que alarmante, este mes dejo que cobrar el subsidio y mi marido solo cobra el subsidio para mayores de 52 años = 427 Euros.
    Me he quedado sin ahorros y en dos meses ya no podre pagar la hipoteca(es de 530 Euros)
    El banco no hacepta la dacion de mi vivienda.(Su valor ahora es bastante inferior a la deuda)
    Mi pregunta es , = Pueden embargar la prestacion que cobra mi marido? y , Si encontara un trabajo, a partir de que cantidad(teniendo en cuenta que somos dos), Tienen derecho a embargarme?
    Otra pregunta que me inquieta es , ;Cuanto tiempo puedo permanecer en mi vivienda desde el primer impago?
    Muy agradacida.
    Atentamente.
    Rakel

  14. Jordi dijo:

    Hola Manuel ,

    Soy Jordi , estuvimos comentando mi caso hace unos días en el apartado ” Como obligar al banco…” , mi caso era el de una hipoteca puente con y el tipo de salida para subasta era casi del doble .
    Bien , hoy ya he enviado un fax explicando mi situación y la imposibilidad de afrontar los pagos sucesivos. Sé que la cosa va para largo y acabamos de empezar . Me interesaría que me facilitaras un contacto del tipo inversor en Girona si lo tienes .
    Te recuerdo un poco que mi deuda es de 365.000€ sobre dos viviendas las cuales tienen un tipo de salida para subasta CONJUNTO de 672.000 € .
    Leyendo un poco más la escritura he encontrado que la responsabilidad hipotecaria total de las dos viviendas en conjunto es de 488.000€ . Es decir sumadas a la deuda actual todas las cantidades máximas que me reclamarían en concepto de intereses de demora , ordinarios , costas y gastos e incluso tasas y arbitrios pendientes todo ello asciente a 488.000 € .
    Con lo cual si el banco se adjudicara las viviendas por el 70% del tipo de salida para subasta es decir de 672.000€ , se las quedarían por valor de 470.400€ , prácticamente el total de la responsabilidad máxima .
    Corrígeme si encuentras algún error en mi planteamiento y te agradecería que me facilitaras algún contacto en mi zona por si llegado el caso la dación no prospera y me veo obligado a minimizar la deuda como sea.
    Gracias nuevamente

  15. Jordi dijo:

    Buenos días Manuel ,

    Vuelvo a ser Jordi el del post immediatamente anterior . He leído en otro foro un comentario que me ha dejado blanco . Dice así : ” si se produce la subasta y esta queda desierta el ejecutante se puede adjudicar el bien el los próximos 20 dias por el 50% del valor de tasacion o por el importe de la deuda,(lo que prefiera), en este caso el ejecutado no tiene derecho a presentar a un tercero que mejore la postura. ”

    Es esto cierto ? Puede optar entre el valor de tasación que figure en al escritura a efectos de subasta o el 50% de la deuda ?? Si es así en mi caso me joden pues con el 50% de la deuda me puede quedar una deuda astronómica .

    Gracias por aclarármelo cuando puedas.

    • Jordi dijo:

      Perdón creo que lo entendí mal, se refiere al importe del total de la deuda no del 50% de ella. Es decir podrá optar entre el 50% del valor de tasación o el importe del TOTAL de la deuda . Siento haber confundido a alguno .

      Saludos

  16. GIANNI dijo:

    HOLA, BUENOS DIAS
    GRACIAS ANTICIPADAS POR LEER ESTE MAIL

    Mi nombre es Gianni, soy extranjero y tengo 30 años, te cuento: compre un piso que costo 190.000€ en el año 2005 con mi ex pareja española y de avalista mi ex suegra, nuestra relación en la actualidad no es muy buena, quiero aclarar que no estamos casados pero quiero hacer las cosas lo mejor posible.

    pagábamos una letra de 730€ y a raíz de que nos separamos intentamos vender el piso y como usted ya sabrá de sobra se nos hizo imposible venderlo sin perder una cantidad exagerada de dinero y llegamos al cuerdo de que “YO ME QUEDABA A VIVIR EN EL PISO Y ME HACIA CARGO DE ABSOLUTAMENTE TODOS LOS GASTOS DE EL”, fue así por un largo tiempo, pero poco a poco subía mas el euribor hasta llega llegar a pagar 1298€ al mes, llegue al punto de pagar mas de lo que ganaba.

    Entonces después de discutirlo mucho con mi ex, fuimos al banco que no te dan soluciones, pero como yo ya no podía pagarlo solo el banco nos hizo un aplazamiento de hipoteca a 5 años mas y pagar una letra de 630€. Todo esto paso en el 2009.

    El día de hoy estoy sin trabajo,Mi paro se me termina en Junio y quisiera saber como podría devolver el piso al banco porque me pienso regresar a mi país por que las cosas me van muy mal en España, Pero no me quiero ir y dejarle todo este “MARRON” a mi ex, y a mi ex suegra ya que ella salio de avalista.

    Muchas gracias y espero una respuesta suya pronto…

  17. francisco dijo:

    hola, soy francisco, por el tema de yecla (murcia). sigo sin ver nada en mi correo. te agradecedería si no puedes ó no interesa a ningún inversor mi asunto que me lo digas para intentar hacer marcha. sigo sin ver tu respuesta en mi correo. gracias.

  18. miguel angel dijo:

    Hola buenas noches mi nombre es Miguel Ángel y tengo el problema de impago de una hipoteca, pero en mi caso no es de una vivienda es de un local comercial que adquirimos mi pareja y yo para poner un negocio. Van a hacer tres años mas menos que lo compramos. Yo tenia mi casa con una hipoteca en una entidad bancaria y por mediación de una inmobiliaria encontramos este local a buen precio, mi pareja trabajaba y yo también. La inmobiliaria se encargo de buscar la entidad bancaria donde hacer el préstamo. Nos lo concedieron y me hicieron cambiar mi hipoteca a esta entidad mientras fuimos pagando todo muy bien, la crisis estaba asomando y todabía no se apreciaba mucho pero al año se puso la cosa muy dura yo hacia poco que habia perdido mi trabajo aunque cobraba paro y nos hicieron una adecuacion que llaman ellos entre las dos hipotecas, despues de seis meses de cobrar el paro encontré un trabajo de media jornada y trabajaba y cobraba la parte proporcinal del paro, esto fue como unos cuatro meses luego se acabo el paro aunque segui en el trabajo. Estubimos pagando a duras penas. En definitiva el contrato de trabajo se acabó y no me renovaron la casa la voy pagando pero el local ya me es imposible y debo ya unos meses y el banco me propone que lo entrege y que paralizan la ejecucion, pero que tienen que tasarlo y calcula el banquero que despues de tasarlo quedaría entre 30 ó 40 mil euros pendientes, con lo cual se lo quieren cobrar de la casa de mis padres de la cual mi hermana y yo tenemos el 25% cada uno y mi madre el 50%, pero para eso les tinen que dar permiso mi madre y mi hermana firmando que dan permiso.
    ¿ Qué debo hacer para la dación en pago ? y con la casa de mis padres cederla el 25% mio a mi madre o mi hermana. O con que ellas no firmen bastaría. Debo del local unos ciento veinte mil y como tipo para subasta en escritura esta en ciento sesenta y tres mil setecientos. Un saludo y muchas gracias por tu labor. Necesito respuestas y posibles soluciones el banco me esta acosando. Quisiera saber los plazos posibles para ir a juicio sino llegamos a un acuerdo.

  19. Alberto dijo:

    Buenos Dias Manuel.

    Primero quiero felicitarte por la informacion que estas dando a toda la gente, es de una GRAN AYUDA.
    Mi interes es saber cuales son los pasos a seguir y los costos para empezar a realizar una dacion en pago, ya que llevo 14 meses sin pagar la hipoteca estoy sin trabajo y en unos meses regreso a mi pais.

    MUCHAS GRACIAS Y UN SALUDO
    ALBERTO
    desde Gran Canaria.

  20. Liliana dijo:

    Buenos días, gracias por ayudar a tanta gente. Mi nombre es Liliana, y el banco me ha ofrecido la dación en pago aún debiendo 3 cuotas, pero me ha mandado un fax para que lo firmemos mi marido y yo en el que pone que “el valor resultante de dicha finca, de la que se deduciraán previamente los gastos que conlleve la operación, se aplicará a la regularización de las cuotas impagas y no satisfechas y el resto a la reducción del saldo de dicho préstamos hipotecario, comprometiéndonos a pagar la diferencia que quede pendiente, si quedase, a los intereses establecidos en el préstamo de la forma que estimen conveniente y en función a nuestros recursos”. ¿Debería firmar este documento?
    Gracias de antemano y un saludo.

    • Fernando dijo:

      Hola Manuel eres extraordinario, solidario, honesto y “buena gente”.Un favor me puedes dar una direccion de abogados amigos tuyos en Valencia, para ponerme en contacto con ellos, tengo que preparar con tiempo una estrategia a seguir con el banco por 4 hipotecarios ¡¡¡¡asombrate¡¡¡ multidivisas en yenes llevo perdidos por el cambio 300.000.- € y quiero estar asesorado en cada paso a dar.Te sugiero ¿Porque no patrocinas con tus conocimientos una Plataforma de Estafados por Hipoptecas Muiltidivisas? Gracias.A esta Sociedad hacen faltan personas tan generosas como tu He aprendido mucho contigo. Te quedo muy agradecido. Cuando tenga un guion te lo expondre porque estoy seguro te sera util.Gracias.

  21. Carlos dijo:

    Hola Manuel.
    Agradecerte este fantástico blog que tienes que está sirviendo de ayuda a mucha gente.

    Mi caso es el siguiente:
    Tenemos un apartamento cuya tasación tipo para subasta es de 169.000 euros. Nos quedan por pagar 70.000 y a parte tenemos una deuda de 6.000 euros en conecpto de gastos de comunidad (los gastos de comunidad más la hipoteca suman 900 euros al mes que no podemos afrontar). Queremos hacer una dación en pago al banco entonces mi pregunta es si crees que aceptarán esta dación al ser la deuda menor del 50% de la tasación que está reflejada en la escritura. Si aceptan esta dación crees que podríamos también “colarles” la deuda de los gastos de comunidad que tenemos? También disponemos de un par de pisos aunque los 2 tienen hipotecas. Crees que también irían contra ellos?
    Un saludo y muchas gracias.

    • fernando dijo:

      Como avalista en una operacion prestamo hipotecario, puedes donar a los hijos tu vivienda habitual, reservandote el derecho de usufructo, y en el peor de los casos es embargable el usufructo.Los bienes avalados son muy superiores al prestamo hipotecario. saludos

  22. Victor dijo:

    Hola:

    Quisiera hacerte una pregunta, que nos urge ahora mismo.

    Mi novia tuvo que entregar su casa en dación -por no poder hacer frente a las cuotas del préstamo-. El banco se quedó con la vivienda, y dijo que se hacía cargo de todo. El notario al leer los documentos no dijo nada extraordinario a tener en cuenta.

    Hasta ahí todo correcto. El caso es el siguiente. Que ahora, al tener que hacer la declaración de la renta, me dicen que como ellos -Hacienda- considera cualquier transmisión patrimonial -una dación lo es- como una venta -aunque sea entregarla al banco-, le he ganado 81000 euros. Esta cobrando el subsidio de mayores de 52 años, de 427 euros, y le dice su gestor que le pueden quitar este subsidio, y tener que devolver desde el 1 de octubre de 2010 todo lo cobrado.

    ¿Eso puede ser posible aún cuando ella no cobró nada en efectivo al dar la vivienda? ¿En este caso, que se debería hacer para no perder este subsidio, que es el único ingreso que en estos momentos tiene? ¿Si se lo quitan, que manera hay de reclamar o demostrar para que lo vuelvan a conceder?

    Gracias, y si puedes, espero una respuesta.

  23. Cristina Muñoz dijo:

    Hola Manuel:
    Tu altruismo es inusual; como sigas así, te hacemos gurú… !!! Bromas aparte, un millón de gracias por el tiempo y conocimiento invertido con cada una de las personas que aquí escribimos. No creo mucho en la justicia humana, pero sí en la divina, así que te mereces un millón de bendiciones diarias… Te voy a comentar mi caso por si puedes orientarme.
    Resulta que me acabo de divorciar de mutuo acuerdo y mi ex se ha quedado de momento la vivienda familiar en uso (aunque no tenemos niños, lo acordamos así en su día). Ahora viene lo de liquidar gananciales y el problema de la división del único bien que tenemos, que es la misma casa. Él quiere quedársela y seguir pagando la hipoteca en exclusiva, pero una cosa es que lo diga y otra que lo vaya a hacer (sabe que la deuda con el Banco es solidaria y que me la pueden reclamar a mí). Además, me parece que el Banco no va a querer porque se ha quedado sin trabajo y no cuenta con avalistas. Mi pregunta es ¿está el banco obligado a aceptarlo a él como único responsable de la deuda si le presentamos un acuerdo homologado por el Juez? Y si no, ¿qué puedo hacer yo para protegerme?
    Te agradezco enormemente tu consejo

    • Hola Cristina

      Tú si que eres inusual y altruista: una mujer que le deja la casa a su marido !!! je, je
      Bromas aparte, lamentablemente aunque haya acuerdo entre vosotros ratificado por un juez, eso NO es vinculante para la entidad de crédito.
      Ellos tienen ahora mismo a dos garantes ¿por qué van a perder a uno de ellos? Ni de broma.

      Te recomiendo plantees la operación mediante una compraventa del condominio. Véndele tu parte a tu expareja por el importe de la deuda que a tí te tocaría pagar. Ahí te darás cuenta si realmente el banco le aprobaría la operación o no. (Igual cuela y le dicen que SÍ)
      Caso que le digan que no -lo más probable si no tiene ni trabajo ni avalistas ni una novia como tú que le pague las facturas- pues entonces te recomendaría que fueras tú la que invirtieras la polaridad. Esto es; quédate tú en el piso mientras lo vendéis.

      Te pongo un enlace sobre este tema que puede serte de utilidad: http://noticias.fotocasa.es/ruptura-de-pareja-e-hipoteca-comun__9932.aspx

      Abrazos,
      Manuel

      • fernando dijo:

        Hola Manuel: Perdona pero no entiendo muy bien l hacer intervenir a un tercero patra conseguir un mayoir importe en una subasta.Si la tercera persona interviene haciendfo una oferta mayor y el banco se retira y se la queda el postor puesto por el subastado, el banco percibe una kmayor cantidad y se retira de la subasta? O no?
        Quizas no haya entendido bien.Saludos-Gracias.Fernando.

        • Hola Fernando
          Intentaré explicarme con más claridad (disculpa si no le he sabido hacer mejor, pero posiblemente el trabajar en este tema a diario me hace ya pensar que mis interlocutores también saben de lo que hablo… -craso error-.

          Bueno, allá voy:
          La estrategia es MUY simple. Los procuradores normalmente acuden a las subastas con unas directrices muy concretas remitidas por el banco de turno. Estas “suelen ser” las siguientes:

          1.- Si no hay postores: nos quedamos la propiedad por el menor de los siguientes dos valores: el importe de la deuda ó el 60% del tipo para subasta

          2.- Si existen postores: entonces el procurador irá subiendo por tramos hasta llegar al máximo de su deuda. Ahora bien, es en este segundo punto cuando en MUCHOS casos las ordenes que llevan los procuradores debajo del brazo es que en caso de existir licitadores que concurran a la subasta, empiecen DIRECTAMENTE cubriendo el importe total de la deuda (esto sería MARAVILLOSO para tí) ó en el peor de los casos por el 70% del tipo para subasta.

          El hecho de que se vayan normalmente como mínimo al 70% responde a una razón de celeridad en el procedimiento judicial: Si la puja más alta es inferior al 70% entonces el
          juzgado habrá de comunicar al ejecutado para el caso de que considere oportuno presentar a un mejor postor (art. 670 lec). Esto hace que los plazos se alarguen más, cosa que los bancos en absoluto desean.

          Léelo un par de veces para que lo asimiles bien (y también el artículo 670 de la ley de enjuiciamiento civil que encontrarás en internet). La lectura de este artículo EN TODA SU EXTENSIÓN es capítulo OBLIGADO de todo aquel a quien le vayan a ejecutar judicialmente sus bienes. Aprendéos (al menos este artículo) de MEMORIA.

          Abrazos,
          Manuel

          • fernando dijo:

            Buenos dias Manuel: Muchas gracias. Un saludo.
            Puedo comunicarme contigo via telefono, previo o post pago de mis mas dudas y consultas. Un saludo. Fernando

  24. Pingback: ¿Cuánto le deberé al banco después de haber perdido mi casa? | Dación en Pago

  25. hola manuel llevo 4 recibos atrasados con el banco eh ido hablar con el director del banco ya me eh cansado de explicarle mi situacion con una mensualidad de 1050 y una nomina de 1300 imaginate y el me a dicho q pasaran uno de sus tasadores a ver el piso dijo:

    hola manuel llevo 4 recibos atrasados con el banco eh ido hablar con el director del banco ya me eh cansado de explicarle mi situacion con una mensualidad de 1050 y una nomina de 1300 imaginate y el me a dicho q pasaran uno de sus tasadores a ver el piso pa q tasen y solo dan el 90% del valor ya q estos no quieren la dacion en pago q puedo hcer esperar o actuar q me recomiendas …gracias..mi nombre es tony…un saludo

  26. Miquel dijo:

    Hola Manuel,

    He leído tus artículos y visto los videos que recomiendas pero tengo algunas dudas que agradecería poder comentar contigo. ¿Podrías facilitarme si eres tan amable alguna vía de comunicación más directa contigo?

    Muchas gracias por la información.

    Saludos.

  27. Muy bueno tu post, a ver si coincidimos, Genial

  28. Carlos H. dijo:

    Hola Manuel,

    Leyendo el artículo 670.4 al que haces referencia, es cierto que al haber una puja, el banco tiene la posibilidad de quedarse la vivienda por el 70% o por el total de la deuda, pero en el caso de que hubiera una puja por el 50%, y que fuese un tercero con interés real de adjudicársela (pongamos que sea la filial inmobiliaria del banco) se la adjudicaría por el 50%, esto es lo que interpreto en este artículo, me gustaría que confirmaras o no, la interpretación que hago.

    Gracias y un saludo.

    • Así es: Se lo podrían quedar por el 50%
      De forma que lo que la Ley articuló para que tuvieran adjudicarse los pisos por el 60% NO sirve para nada a poco que el banco lleve a su propia inmobiliaria a pujar (cosa que están haciendo).

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