Cómo vender una casa con DEUDAS

Lo PRIMERO que deberías plantearte ANTES de intentar entregarle tu propiedad al banco en DACIÓN EN PAGO es intentar venderla en el mercado.
Principalmente porque con una venta podrías obtener algún dinero más, cosa que NO vas a obtener entregándola al banco. Si es que tienes suerte y la quiere…
Vayamos a lo PRÁCTICO. Voy a darte una serie de consejos para que los pongas en PRACTICA (no para que los leas y pases de ellos). Lo que te juegas es MUCHO, tú sabrás cómo quieres actuar. Los he sacado de un blog amigo. Aquí van:
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1- Tener el precio más barato de la zona

Si quiero vender rápido tu precio debe ser al menos un 5% más barato que el siguiente precio más barato de la zona. Así me garantizo que todos los potenciales compradores me llamarán a mí primero.

2- Poner la vivienda en portales inmobiliarios

Es importante anunciarse en todos los sitios en que nos lo permitan hacerlo gratis y dar todos los detalles (imágenes, planos, vídeos, etc.) que nos permita el portal. Te recomiendo MUCHO que sigas los consejos para hacer fotos que ponen AQUI

3- Contactar con varias agencias inmobiliarias

Principalmente de la zona, pero también es interesante contactar con agencias más generales. NO rechaces la ayuda externa. Si te piden exclusiva de venta que sea “Exclusiva Compartida”, esto significa que tu interlocutor es uno pero esa persona comparte la propiedad con TODO el resto de agencias de la zona, con lo que las posibilidades de colocar la propiedad crecen de forma considerable.

4- Evitar a toda costa la guerra de carteles

Es obvio. Pero por si se te había ocurrido colocar 15 carteles.

5- Pequeñas reparaciones y pintura

No es necesario realizar una gran inversión. Limpia a fondo y PINTA (tu mismo). La inversión debe ir dirigida exclusivamente a reparar pequeños desperfectos como humedades, goteras, baldosas rotas o parquet deteriorado. Pintar la casa (naturalmente de blanco que da mayor sensación de amplitud y de limpieza) da muy buena impresión.

6- Preparar la casa para ser enseñada

Una casa entra por los ojos. Hay que hacer una limpieza a fondo, profundizando en los baños y en la cocina, que son los espacios más delicados. A la hora de enseñarla hay que haber abierto las ventanas para que esté bien ventilada y para que entre la luz del día. Si ya hay poca luz o si la casa es oscura hay que tener encendidas todas las luces. Los espacios cerrados, oscuros y poco ventilados no son nada atractivos.

Si la casa está siendo habitada es importante que no haya ruidos en el momento de enseñarla (televisiones o radios), que no haya mascotas molestando entre las piernas del visitante y que haya el máximo de espacios libres, habiendo retirado el exceso de muebles que convierten las visitas a la casa en un verdadero martirio. En general las casas demasiados recargadas agobian a los potenciales compradores y parecen menos espaciosas. Saca todos los muebles lo antes posible. Total, si al final te van a quitar la csa en el juzgado, vale la pena intentarlo todo para adelantarte, venderla en el mercado y sacarte unos durillos.

7- NO, y digo NO, hay que enseñar una casa antes de que esté lista

Nunca se tiene una segunda oportunidad para causar una buena primera impresión. A este respecto tienes que ser muy tajante y dar largas sin contemplaciones a los clientes ansiosos que quieren ver la casa ya. La casa se puede ver cuando se pueda ver y no antes. Pero que esto no te sirva de excusa para dormirte en los laureles. PONTE LAS PILAS. El tiempo juega en tu contra.

8- Evitar siempre mezclar churras con merinas

Las casas se enseñan de uno en uno. No está mal que los potenciales clientes se vean de lejos para que sientan que la casa también es deseada por otras personas, pero hay que impedir a toda costa que la vean a la vez porque cuatro ojos ven más que dos y los defectos que no vea uno los verá el otro y viceversa, y se los contarán uno al otro de manera que al final de la visita no habrá quedado defecto sin ser señalado y conocido por ambos.

9- Preparar una carpeta de venta

Esta idea es FENOMENAL. Te llevará un poquito de trabajo pero BIEN vale la pena. La carpeta debe incluir todos los documentos importantes como una nota simple del Registro que acredite que la vivienda es nuestra, el último recibo de IBI, un certificado de la Comunidad de Propietarios, planos y todo lo que pueda ser interesante.

10- No aceptar señales ridículas

Tienes que aceptar una señal que te permita al menos regularizar las cuotas pendientes que tienes con el banco, IBI y Cuota de Comunidad

11- Facilitar al máximo la Fórmula de Pago

Y aquí está el punto MAS IMPORTANTE. Tienes que facilitarle la vida a tu comprador.  Y posiblemente el mayor problema que va a tener sea el acceso a la finaciación. Así pues, si le conceden su propio crédito mejor que mejor, así te liberarás tú. Pero si no se lo conceden ni por su perfil el banco lo subrogaría en la hipoteca entonces solo nos queda ser un poco más imaginativos y realizar una COMPRAVENTA CON CONDICION RESOLUTORIA, CON CONDICION SUSPENSIVA o un simple ALQUILER CON OPCION A COMPRA (aunque este último punto está muy trillado y los potenciales compradores no lo perciben con muy buenos ojos).

12.- Y la REGLA DE ORO

Pon en PRACTICA lo que aquí te digo. La diferencia entre los que salen de esto y los que no está basicamente en que los primeros están decididos a pasar a la ACCION desde el primer día. Aunque se equivoquen. Tú tienes que ser de los que ACTUAN. Ponte manos a la obra YA !

Un abrazo y ANIMO

Manuel González

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5 respuestas a Cómo vender una casa con DEUDAS

  1. MARYA dijo:

    Buenos días, Manuel, he leído este block y es bastante interesante, yo ya tengo mi vivienda en venta desde hace 1 año o más, lo de ponerla mas barata, en mi caso no puede ser pues no cubriría la deuda con el banco, efectivamente en mi zona hay chales mas baratos que el mío e iguales de la misma urbanizacion, pero yo la tengo por lo que debo de la hipoteca no puedo por menos, si no me quedaría con deuda y no tengo ni un duro para hacer frente a esto, la vamos pagando como podemos pero ya estamos en las últimas y no se vende, ni me llaman siquiera para verla. Sabes alguna extrategia que me pueda servir para hacerla mas visible y alguien se pueda interesar por ella? Un saludo y muchas gracias de antemano, te felicito por este enlace es genial y bantante interesante.

  2. ANA dijo:

    Buenos dias Manuel, a mi tambien me ha parecido muy interesante, pero tengo el mismo problema que Marya, lo peor de todo es que mi casa nadie la quiere por 120.000 euros que es el dinero que debemos al banco,ya que la casa aun le quedan varias reformas y claro la gente cuando la ve, aunque la tengo limpia, pues se echan para atras, dicen que por ese precio ni locos….y no tenemos dinero para poder reformala!! mi pareja y yo queremos ir al banco a ver si vemos alguna solucion porque estamos desesperandos, a mi marido se le acaba la ayuda del paro dentro de 2 meses y yo cobro 600 euros donde trabajo y la letra que tenemos es de 700 euros..
    Emos pensado bajarle el precio a la casa a 100.000 euros pero como le pagamos al banco los 20.000 restantes? Estamos desesperados. MUCHAS GRACIAS. saludos.

  3. tamara dijo:

    Hola, he estado leyendo la dacion en pago y me parecería una solución perfecta en nuestro caso, pero el banco no quiere aceptarlo, hay que reconocer que mi padre ( yo ya no vivo en esa casa) ha hecho todo el recorrido mal y ahora nos vemos a las puertas de un embargo. La situación es que hicimos una hipoteca puente por lo q faltaba de pagar de un piso ( que no era poco) más una parcela con casa en el campo, en ese momento se vendían los pisos como rosquillas y no pensamos tener problemas, pero de hecho han pasado tres o cuatro años y es imposible de vender, por otra parte mi madre cayó enferma y no puede trabajar, por lo que no se han pagado las cuotas de la hipoteca, hace algo mas de un año el banco nos amenazó si no entregabamos 15000 euros con el embargo, así que mi madre tuvo que entregar el dinero que tenía ahorrado, ahora le dicen a mi padre, que no puede vender el piso, ( por fin hay comprador, aunque por un valor bastante inferior al esperado) si no pone un aval para pagar la hipoteca, y que además el importe a devolver seguiría siendo integro el que se pidió en su momento, sin descontar ni un euro de los 15000 entragados, ni de la venta del piso, ni de las cuotas pagadas…
    Mis padres estan intentando que les permitan vender el piso y después seguir pagando, pero es un abuso tremendo, pretender que devuelvan un capital del que ya se habría amortizado una parte, sin contar, con que la letra resultante es inasumible por mis padres.
    Ni mi hermana ni yo, podemos ser aval, yo ni siquiera estoy trabajando actualmente.
    ¿qué podemos hacer? si los embargan y después mi padre tiene que seguir pagando lo que reste de deuda no podrán ni siquiera alquilar un piso. ¿existe alguna peculiaridad de la dacion en pago para las hipotecas puente? ¿es legal que no le dejen vender el piso sin aval? ¿o que le quieran cobrar de nuevo todo el importe que se financió en un principio? Espero su ayuda, gracias.

  4. anna dijo:

    Buenos días,

    Me llamo Ana y tengo un piso con mi ex-pareja, propiedad de 50-50% respentivamente. El caso es que cuando nos separamos yo me fui del piso, porque el no pensaba irse y me hacía la vida imposible.
    En estos momentos el piso esta con una deuda hipetecária de 308.000€; y una cuota mensual de 1160€, en el momento de la compra 2008, nos lo tasaron por 405.000€
    El caso es que él no quiere irse del piso y no quiere alquilarlo a terceros tampoco, y yo le estoy pasando dinero todas los meses para que se vaya pagando la hipoteca.
    Estamos intentando llegar a un acuerdo a través de nuestros abogados, mi abogada les pasó una propuesta hace 1 semana y todavía no tenemos respuesta.
    Como podría yo deshacerme de mi 50% de la propiedad, teniendo en cuenta que tiene una deuda aprox. de 155.000€???? Ya sea con el acuerdo de mi ex-pareja o no…..

    Gracias de ante mano por su ayuda.

  5. MONTSE dijo:

    Buenas tardes Manuel,

    He estado leyendo los comentarios y consejos y quería hacerle una consulta, hace unos días recibí notificación por parte del Ayuntamiento de que debía pasar a recoger una documentación la cuál era la Ejecución hipotecaria de la vivienda de la cuál mis Padres disfrutaban en usufruco. Dicha hipoteca está a nombre de mis dos hermanas y yo, hace ya aproximadamente unos 10 meses que mis Padres se mudaron al igual que una de mis hermanas a vivir a mi casa, de la cual también tengo una hipoteca, por lo que, mi consulta es si habría alguna posibilidad de Dación en pago en cuanto a la vvda ya ejecutada y en qué me puede repecutir en la mía, ya que actualmente de la mía debo unas 2 cuotas de las que espero poder ponerme pronto al día, por otro lado, y abusando de su amabilidad y de su tiempo, me preguntaba si una vez me pusiera al día en mi hipoteca habría posibilidad de poner a mi sobrina que tiene 2 años y así no podrian ejecutar también ésta otra ya que estamos todos viviendo en ella. Y por último he visto que en internet sale también tu deuda a día de hoy según tu situación y me gustaría saber si finalmente me ejecutaran dicha vvda, cuál sería el importe que me quedaría como deuda o embargo.

    Mi deuda actual de la casa ejecutada es de 287.000€
    la tasación es por importe de 387.000 €

    M i vivienda actual debo 236000 €
    la tasación es de 464.200 €

    Muchísimas gracias por toda su ayuda y atención
    Un saludo
    Montse

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